Voor het tweede achtereenvolgende jaar dalen de WOZ -woningwaarden en stijgt de onroerende zaakbelasting (OZB). Op basis van een gemiddeld 3,4 procent lagere woningwaarde verwachten eigenwoningbezitters ook een lagere belastingaanslag van hun gemeente. Maar in plaats daarvan stijgt de OZB met gemiddeld 3,9 procent. In ruim 90 procent van de 114 onderzochte gemeenten gaan eigenwoningbezitters [...]
Als een nieuwbouwwoning voldoende dicht rond de waardepeildatum is gekocht, Moet in zo’n geval ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning (de WOZ waarde) overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Tenzij de gemeente de vastgestelde WOZ-waarde kan onderbouwen met goed vergelijkbare verkoopcijfers rond de waardepeildatum [...]
Een eigenaar van een woning in de gemeente Oud-Beijerland, die bezwaar maakte tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning, heeft in hoger beroep nul op het rekest gekregen bij het Gerechtshof in Den Haag. De woningeigenaar voerde tal van argumenten aan waarom de WOZ-waardering te hoog zou zijn uitgevallen. Het hof veegde ze [...]
De Rechtbank ’s-Gravenhage heeft onlangs geoordeeld dat de ligging van een woning naast een seksinrichting een waardedrukkend effect heeft op de WOZ-waarde. De gemeente Den Haag stelde de WOZ-waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2009 vast op € 801.000. In de uitspraak op bezwaar verminderde de gemeente de WOZ-waarde naar € 775.000. De [...]
Voor het tweede achtereenvolgende jaar dalen de WOZ -woningwaarden en stijgt de onroerende zaakbelasting (OZB). Op basis van een gemiddeld 3,4 procent lagere woningwaarde verwachten eigenwoningbezitters ook een lagere belastingaanslag van hun gemeente.
Maar in plaats daarvan stijgt de OZB met gemiddeld 3,9 procent.
In ruim 90 procent van de 114 onderzochte gemeenten gaan eigenwoningbezitters meer OZB betalen, zo blijkt uit de steekproef gemeentelijke woonlasten 2012 van Vereniging Eigen Huis.
WOZ daalt, OZB stijgt
Landelijk daalt de gemiddelde WOZ-waarde van woningen met 3,4 procent van 248.700 naar 240.100 euro, terwijl de gemiddelde OZB-aanslag in 2012 met 3,9 procent stijgt, van 241 naar 250 euro.
De hoogste procentuele OZB-stijgingen uit de steekproef komen voor in de gemeenten:
Noordoostpolder (Fl) + 42% (van 187 naar 265 euro)
St Michelsgestel (NB) + 17,9% (van 306 naar 360 euro)
Soest (Ut) + 14,9% (van 233 naar 268 euro)
De OZB daalt procentueel het sterkst in de gemeenten:
Kaag en Braassem (ZH) – 5,7% (van 286 naar 270 euro)
Hillegom (ZH) – 3% (van 199 naar 193 euro)
Aalten (Gld) – 2,8% (van 216 naar 210 euro)
Rioolheffing ruim 4 procent hoger
De rioolheffing stijgt in de onderzochte gemeenten met gemiddeld 4,3 procent. Betaalde een meerpersoonshuishouden dit jaar gemiddeld 183 euro aan rioolheffing, in 2012 wordt dat 191 euro. Vereniging Eigen Huis is van mening dat gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven moeten samenwerken om een verdere stijging van rioolheffing te vermijden. Door het samenvoegen van riolering en zuivering in zelfstandige afvalwaterbedrijven kan 450 miljoen euro per jaar worden bespaard, zo is uit eerder onderzoek gebleken.
Ook hier bestaan grote verschillen tussen gemeenten. Zo verhoogt de gemeente Laren (NH) de rioolheffing voor meerpersoonshuishoudens met bijna 34 procent van 123 naar 166 euro en voor eenpersoonshuishoudens met 36 procent van 62 naar 85 euro. In Ermelo (Gld) gaat de rioolheffing voor alle huishoudens met ruim 32 procent omhoog van 105 naar 139 euro.
Het kan wél anders: de gemeente Zwolle (Ov) verlaagt de rioolheffing voor alle huishoudens met 9 procent van 113 naar 103 euro. In Harderwijk (Gld) gaat deze heffing – eveneens voor alle huishoudens – met bijna 8 procent omlaag van 126 naar 116 euro.
Afvalstoffenheffing beetje lager
De afvalstoffenheffing daalt landelijk met 1,1 procent. Ook hier zijn de onderlinge verschillen tussen gemeenten fors. Zo verhoogt de gemeente Rotterdam (ZH) de afvalstoffenheffing voor zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishoudens met 19,7 procent van 264 naar 315 euro.
De gemeente Berkelland (Gld) daarentegen verlaagt deze heffing met 23 procent. In deze gemeente betalen alleenstaanden volgend jaar 145 in plaats van 189 euro en gezinnen 195 in plaats van 253 euro.
Totale gemeentelijke woonlasten stijgen iets boven inflatie
De totale gemeentelijke woonlasten bestaan uit OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing. Ondanks de daling van de afvalstoffenheffing komt de totale stijging in 2012 met 2,15 procent toch net boven de verwachte inflatie van 2 procent uit (bron: CPB).
Gemiddeld betalen eigenwoningbezitters met een gezin volgend jaar 15 euro meer aan gemeentelijke woonlasten (684 euro tegenover 669 euro dit jaar) , maar ook hier bestaan grote uitschieters.
Gemeenten met de hoogste procentuele stijging van de gemeentelijke woonlasten voor meerpersoonshuishoudens (gezinnen):
1. Laren (NH) + 11,7% (van 913 naar 1.020 euro)
2. Schiedam (ZH) + 10,6% (van 636 naar 703 euro)
3. Rotterdam (ZH) + 9,1% (van 628 naar 685 euro)
Gemeenten waar de gemeentelijke woonlasten voor meerpersoonshuishoudens procentueel het meeste dalen:
1. Veldhoven (NB) – 7,2% (van 575 naar 533 euro)
2. Aalten (Gld) – 5,9% (van 612 naar 576 euro)
3. Berkelland (Gld) – 5,4% (van 833 naar 788 euro)
Jaarlijks onderzoek
Ieder jaar doet Vereniging Eigen Huis onderzoek naar de ontwikkeling van de gemeentelijke woonlasten. De steekproef in november geeft een betrouwbare indicatie van de ontwikkeling van de onroerende zaakbelasting en de riool- en afvalstoffenheffing die inwoners volgend jaar aan hun gemeente betalen. In het voorjaar publiceert Vereniging Eigen Huis de resultaten van haar onderzoek naar de woonlasten in alle Nederlandse gemeenten. (Bron: VEH)
bezwaar tegen de woz-waarde ? Klik hier
Als een nieuwbouwwoning voldoende dicht rond de waardepeildatum is gekocht, Moet in zo’n geval ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning (de WOZ waarde) overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Tenzij de gemeente de vastgestelde WOZ-waarde kan onderbouwen met goed vergelijkbare verkoopcijfers rond de waardepeildatum gerealiseerd.
bron: LJN: BR4505, Rechtbank Breda , 10/5397
Belanghebbende is eigenaar van een geschakelde hoekwoning uit 1989 gelegen in de gemeente Oud-Beijerland. In geschil is de WOZ-waarde 2009 die door de heffingsambtenaar is vastgesteld op € 431.000. Rechtbank Dordrecht verlaagt in beroep de waarde naar € 415.000. In hoger beroep bepleit de eigenaar een waarde van € 353.000, de heffingsambtenaar kan zich vinden in de door de rechtbank vastgestelde waarde.
Hof ’s-Gravenhage ziet in hoger beroep geen reden voor een verdere verlaging van de WOZ-waarde van de woning. De woningeigenaar stelt dat zijn perceel niet grenst aan openbare parkeerruimte en niet aan de openbare weg, dat een openbare zitbank voor de woning jongeren aantrekt, dat het toegangspad achter de berging van de woning is verzakt, dat keuken en badkamer slecht zijn onderhouden en dat een schuifpui en open haard ontbreken.
Het hof overweegt dat de twee eerstgenoemde factoren niet tot een waardeverlaging leiden en dat met de overige factoren al voldoende rekening is gehouden bij de waardering van de vergelijkingsobjecten. Het hoger beroep van de eigenar is derhalve ongegrond.
LJN: BR2609, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, BK-10/00815 (43.00 KB)
Wilt u goed beslagen ten ijs komen? En wel succesvol zijn in het verlagen van uw WOZ-waarde! Voor een gedegen bezwaar woz bent u bij Bezwaarmaker.nl aan het juiste adres!
De gemeente Den Haag stelde de WOZ-waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2009 vast op € 801.000. In de uitspraak op bezwaar verminderde de gemeente de WOZ-waarde naar € 775.000. De eigenaar van de woning ging in beroep, omdat de WOZ-waarde nog steeds te hoog zou zijn vastgesteld. De eigenaar bepleit een waarde van € 640.000.
Rechtbank ’s-Gravenhage oordeelt dat de gemeente niet aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Niet te herleiden valt of bij de vergelijkingsobjecten eveneens sprake is van een minder goede staat van het onderhoud, een eventuele verzakking en/of een naastgelegen seksinrichting. Hoewel niet in geding is dat de mate van overlast van de seksinrichting binnen de perken blijft, neemt dit niet weg dat de enkele aanwezigheid van een seksinrichting door kopers als een negatief waarde-element zal worden ervaren.
De eigenaar van de woning maakt echter niet aannemelijk dat de verzakking van de woning en de aanwezigheid van een naastgelegen seksinrichting leiden tot een waardedaling van 20%. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op € 710.000. Hierbij neemt de rechtbank met name de ligging van de woning naast een seksinrichting in aanmerking.
LJN: BR1278, Rechtbank ‘s-Gravenhage , AWB 10/8694 WOZ
Als U bezwaar wilt maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde laat dan de WOZ-waarde GRATIS controleren door Bezwaarmaker.nl Bezwaar maken is in de meeste gevallen geheel kostenneutraal! >>> Bezwaar WOZ
De zaak was aangespannen door de eigenaar en gebruiker van een vrijstaande bungalow uit 2001 met inpandige garage en een overkapping. In geschil is of de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven bij het bepalen van de WOZ-waarde 2010 voldoende rekening heeft gehouden met de ligging nabij een hoogspanningsmast.
Rechtbank ‘s-Hertogenbosch volgt de heffingsambtenaar niet in zijn aanname dat de aanwezigheid van de hoogspanningsmast voldoende tot uitdrukking is gebracht met een correctie van 5% op de waarde per vierkante meter. Uit de door de eigenaar overgelegde foto’s blijkt dat deze mast in de directe nabijheid van zijn woning is geplaatst en de afstand van de stroomvoerende kabels tot zijn woning ongeveer 15 tot 20 meter bedraagt.
Mede gelet op vergelijkbare jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van Rechtbank Middelburg van 28 juni 2006, nr. 05/1160, LJN: AY9555) past de rechtbank een correctie toe van 10% op de waarde van de grond, zoals genoemd in de ter zitting overgelegde matrix. De rechtbank verklaart het beroep van X gegrond en verlaagt de WOZ-waarde naar € 717.000.
LJN: BR0172, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , AWB 10/2960
Als U bezwaar wilt maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde laat dan de WOZ-waarde GRATIS controleren door Bezwaarmaker.nl Bezwaar maken is in de meeste gevallen geheel kostenneutraal! >>> WOZ bezwaar
Dit zit al jaren scheef, net als het erven van een woning met een huurder of met erfpacht. Maar in die laatste twee gevallen zijn er gerechtelijke uitspraken geweest die in het voordeel van de erfgenaam waren. Vereniging Eigen Huis heeft de Tweede Kamer en staatssecretaris Weekers van Financiën in een brief op 11 juli 2011 gevraagd het overheidsstandpunt inzake de waardering van serviceflats en -appartementen te herzien.
Marktwaarde helft van WOZ
“Er kunnen grote verschillen zitten tussen de WOZ-waarde van een serviceflat en de marktwaarde, soms is de marktwaarde maar de helft van de WOZ-waarde”, aldus Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). “Dat is vervelend voor de jaarlijkse belasting die men betaalt over de WOZ-waarde, maar die belasting wordt door de gemeente geheven en die vindt daar anders wel een andere manier voor. Ons gaat het om de erfbelasting, daar moet iets aan gebeuren.”
Advies
“Bij woningen met huurders en met erfpacht is de erfbelasting ook al aangepast op de marktwaarde van het huis, waarom is dat nog niet het geval bij serviceflats?”
De Waarderingskamer, de instantie die erop moet toezien dat gemeenten de Wet waardering Onroerende Zaken (WOZ) goed uitvoeren, heeft hierover een advies uitgebracht en ook het ministerie van Financiën erkent de hoge WOZ-waarden bij serviceflats. Er bestaat dus een kans dat er een uitzondering komt voor de fiscale behandeling van serviceflats. In de tussentijd is het enige dat bewoners en erfgenamen kunnen doen, procederen en tegen de WOZ-vaststelling ingaan.
Als U bezwaar wilt maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde laat dan de WOZ-waarde GRATIS controleren door Bezwaarmaker.nl Bezwaar maken is in de meeste gevallen geheel kostenneutraal! >>> WOZ bezwaar
Vereniging Eigen Huis en fiscalisten trekken aan de bel vanwege hoge woz-waardes voor serviceflats en appartementen. Ouderen zijn maandelijks onterecht tientallen euro’s kwijt aan extra belastingen, omdat gemeenten een te hoge woz-waarde bepalen voor serviceflats en -appartementen. Gemeenten houden geen rekening met een lagere opbrengst bij de verkoop van serviceflats in vergelijking tot ‘gewone’ flats. Daarbij komt dat nabestaanden extra worden gepakt, omdat de erfbelasting is gebaseerd op de woz-waarde.
Gebruikers en eigenaren van kantoor- en bedrijfsruimten zouden veel vaker bezwaar moeten maken tegen hun ozb-aanslag. Dat kan zomaar duizenden euro’s per jaar schelen. Dat zegt Henk Seij van de Desenco Groep, die opkomt voor de belangen van kantoorgebruikers.
De ozb-aanslag kan lager uitvallen door waardevermindering van kantoorpanden.
“Door de problemen op de kantorenmarkt is de waarde van de meeste panden de afgelopen jaar flink gedaald. De huurder kan daarvan profiteren door bezwaar te maken tegen de hoogte van de gebruikersaanslag”, zegt Seij. “Helaas laten bedrijven dat geld liggen omdat ze te veel investeringsgericht zijn en niet kijken naar de exploitatiekosten op de langere termijn. Met andere woorden: ze kijken naar de kosten van het maken van een nieuw taxatierapport en niet naar de besparing die dat toch kan opleveren.”
Sinds enkele dagen ligt de WOZ-beschikking van uw woning weer in uw brievenbus. Hierin vermeldt uw gemeente de waarde van de onroerende zaak zoals deze is getaxeerd. Deze waarde zal door verschillende instanties worden gebruikt om belastingen aan u op te leggen. U moet hierbij denken aan de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapheffingen en het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting. Ook wordt de WOZ-waarde per 1 januari 2010 gebruikt voor de waarde van woningen die u via erfrecht verkrijgt (erfbelasting) en voor de waarde van andere woningen in box 3. Hoe hoger de vastgestelde WOZ-waarde, hoe meer u dus zal moeten betalen aan belastingen en heffingen. En een te hoge WOZ-waarde zorgt niet alleen dit jaar voor een hoge belastingbijdrage, maar ook de volgende jaren. Een te hoge taxatie zal namelijk nog vele jaren doorwerken.
Wat levert het u op zult u zeggen, bezwaar maken. Dat kan toch niet veel zijn. Als het de onroerendezaakbelasting (OZB) betreft levert dit inderdaad niet veel op. Een waardeverlaging van enkele tienduizenden euro’s levert slechts tientje’s lagere belasting op. Echter ligt daar niet het werkelijke voordeel. Dat ligt namelijk bij het eigen woningforfait. Hier levert een waardeverlaging van enkele tienduizenden euro’s al gauw honderden euro’s minder belasting betalen op. En dat scheelt ! Een te hoge WOZ-waarde kan voor u dus grote financiële gevolgen hebben en bezwaar maken heeft dan ook vaak zin. Iedere huiseigenaar kan binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking gemotiveerd bezwaar maken bij zijn gemeente tegen de hoogte van de getaxeerde woningwaarde. Bent u het niet met de beslissing van de gemeente eens, dan kunt u in beroep en daarna eventueel in hoger beroep gaan bij de rechtbank. U kunt er voor kiezen zelf bezwaar te maken. Hiervoor zijn op internet voldoende voorbeeldbrieven te vinden.
U kunt het bezwaar maken ook overlaten aan ervaren specialisten op dit gebied zoals Bezwaarmaker.nl. Dit is een adviesbureau met ervaren taxateurs en juristen die u op basis van No Cure, No Pay helpt met het maken van bezwaar. No Cure, No Pay betekent in dit geval dat zij namens u bezwaar maakt bij de gemeente tegen de WOZ-waarde en dit kost u niets, het is gratis. Helemaal gratis ? Voor u is het gratis, maar zodra een bezwaar wordt toegewezen en de waarde wordt verlaagd ontvangt de Bezwaarmaker.nl een kostenvergoeding op grond van artikel 7.15 Algemene Wet Bestuursrecht van de gemeente. Mocht een bezwaar niet worden toegekend dan hoeft de klant geen kosten te betalen aan de adviseur. Voor u is het ten alle tijden gratis. Bezwaarmaker.nl maakt ook bezwaar voor bedrijven.
Vorig jaar heeft Bezwaarmaker.nl bezwaar gemaakt voor een kleine 2000 objecten, waarvan ca. 8 van de 10 bezwaren succesvol zijn toegekend. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde loont, dat blijkt. Als u wilt dat Bezwaarmaker.nl u gaat helpen met het maken van bezwaar, dan is enige haast geboden want vanaf dagtekening WOZ-beschikking heeft u ZES weken de tijd om bezwaar te maken. In de meeste gevallen betekent dat inschrijven uiterlijk voor 1 april a.s. U kunt zich vanaf nu inschrijven op de website of bellen met 085 – 7730 297. Eveneens gratis !
Als u eigenaar bent van een onroerende zaak dan ontvangt u aan het begin van elk jaar van uw gemeente een WOZ-beschikking . Hierop staat een waarde van uw woning vermeld, deze waarde wordt de WOZ-waarde genoemd. Deze waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de heffing van de onroerende zaak belasting, ook wel OZB genoemd. Ook wordt deze waarde gebruikt voor de aanslag van het waterschap en de aanslag inkomstenbelasting. Bij de laatste gaat het om het eigenwoningforfait. Dus hoe hoger de WOZ-waarde is van uw woning, hoe hoger de bedragen zijn die u moet afdragen aan de diverse belastingen.
In veel gevallen is de WOZ-waarde door uw gemeente te hoog vastgesteld of zijn er bijzondere omstandigheden die een lagere WOZ-waarde rechtvaardigen.
Per 1 januari 2010 is de WOZ-waarde van woningen ook de grondslag geworden van het te betalen bedrag aan erfbelasting. Notarissen, hypotheekverstrekkers en banken kunnen onder bepaalde voorwaarden de WOZ-waarden opvragen bij de gemeente. Deze maatregel is getroffen in verband met de bestrijding van de vastgoedfraude. Per 1-1-2010 is de WOZ-waarde ook de grondslag voor uw onroerend goed in box 3. Een te hoge WOZ-waarde heeft dus een groot nadelig effect op het door u te betalen bedrag aan vermogensrendementsheffing. Voor ondernemers heeft een lagere WOZ-waarde gezien de impact van de WOZ-waarde op de omvang van de te betalen vennootschapsbelasting grote gevolgen voor het bedrijfsresultaat.
Het is belangrijk om een gedegen WOZ bezwaarschrift / beroepschrift in te dienen eventueel aangevuld met een WOZ taxatierapport als extra onderbouwing.
Bezwaarmaker.nl doet dit professioneel op basis van no cure no pay. Bezwaarmaker.nl is met een team van landelijk opererende taxateurs, juristen en bouwkundigen gespecialiseerd in het voor hun cliënten verlagen van de WOZ-waarde. Wij maken bezwaar, voor u, namens u!