Wanneer je een woning erft, zal men de erfbelasting bepalen aan de hand van de WOZ-waarde. Hoewel er een aantal uitzonderingen bestaan op dit principe, is en blijft het toch nog steeds de algemene regel. Anderzijds is dat lang niet altijd de meest voordelige procedure. In de eerste plaats lijkt men bijvoorbeeld al eens te vergeten dat men ook de latere WOZ-beschikking mag gebruiken indien deze voordeliger is. Hiernaast bestaat er het risico dat de WOZ-waarde uit de beschikking hoger is dan de marktwaarde van de woning. Ook hier teken je maar beter bezwaar aan. Waarom? Omdat de besparing al snel enkele duizenden euro’s kan bedragen. Bovendien is het risico voor de erfgenaam wel heel beperkt.

Hieronder lees je meer over het belang van de WOZ-waarde bij het bepalen van de erfbelasting, hoe men bezwaar kan aantekenen en in welke besparing dat kan resulteren. Een praktisch voorbeeld moet dat laatste verduidelijken.

Het belang van de WOZ-waarde bij bepalen erfbelasting

Wanneer je een erfenis krijgt, zal je ook een erfbelasting moeten betalen. Het bedrag dat je moet betalen, bepaalt men op basis van de waarde van de erfenis. Voor geldelijke tegoeden is dat eenvoudig, maar bij pakweg een woning is dat een stuk moeilijker. Om de berekening alsnog een stuk objectiever en eenvoudiger te maken, vertrekt men hier steeds van de WOZ-waarde. Die WOZ-waarde staat op de WOZ-beschikking van jouw gemeente. Mogelijks ken je de waarde al van de Inkomstenbelasting en de Onroerend Zaakbelasting.

In het geval je jaarlijks een bedrag voor erfpacht moet betalen, zal je die WOZ-waarde mogen verminderen met dat bedrag, te vermenigvuldigen met een factor 17. Bij ingrijpende veranderingen aan een woning zal je tot slot uit moeten gaan van de marktwaarde. Dit is de hoogste prijs die je op het moment van het overlijden op de vrije markt zou kunnen krijgen. Hetzelfde geldt voor serviceflats waarbij de marktwaarde minstens 30% lager is dan de WOZ-waarde op de WOZ-beschikking.

Welke WOZ-waarde gebruikt men?

In de aangifte van de erfbelasting heb je steeds de keuze tussen de WOZ-waarde van dit jaar (met peildatum op 1 januari van het voorgaande jaar) en de WOZ-waarde van volgend jaar (met peildatum op 1 januari van dit jaar). Voor de aangifte van de erfbelasting in 2018 zal je met andere woorden mogen kiezen tussen de WOZ-waarde 2018 en 2019. Je zal logischerwijs steeds kiezen voor de laagste WOZ-waarde om op die manier minder erfbelasting te betalen.

In de praktijk is het echter mogelijk dat je jouw aangifte moet doen vooraleer de gemeente de nieuwste WOZ-beschikking afleverde. In dat geval kan je enkel kiezen voor de WOZ-waarde met peildatum op 1 januari van het voorgaande jaar. Hier zal jouw keuzerecht beperkt worden en zal je moeten kiezen voor de enige beschikbare WOZ-waarde.

Toch wacht je maar beter de nieuwste WOZ-beschikking af. Indien deze alsnog een lagere WOZ-waarde zou bepalen, kan je immers nog steeds bezwaar maken. Dit bezwaar kan je zelfs maken na de bezwaartermijn van zes weken waar wij verder op terugkomen. De Belastingdienst zal na jouw bezwaar de aanslag verminderen.

Kanttekening: voor een garage die hoort bij de eigen woning en waarvoor je een aparte WOZ-beschikking van de gemeente krijgt, zal je de WOZ-waarde in het jaar van overlijden moeten gebruiken.

WOZ-waarde hoger dan werkelijke waarde: bezwaar WOZ!

Het is lang niet onmogelijk dat de WOZ-waarde van de woning hoger is dan de werkelijke waarde op de vrije markt. In principe is en blijft het hier de WOZ-waarde waarop men de berekening van de erfbelasting zal maken. Echter bestaat er wel een bezwaarperiode van zes weken na de WOZ-beschikking. Gedurende die periode kan je bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking om zo een lagere WOZ-waarde te bekomen.

Indien iemand in de loop van het jaar komt te overlijden, is het niet ongewoon dat die periode van zes weken reeds verstreken is. Wel kan je als erfgenaam die eigenaar geworden is, opnieuw de waarde van de woning door de gemeente laten vaststellen. Na het ontvangst van de nieuwe WOZ-beschikking, begint er vervolgens een nieuwe bezwaartermijn van zes weken te lopen. Zo kan je alsnog een lagere WOZ-waarde bekomen. De praktijk leert ons dat het voordeel op die manier al snel tot enkele duizenden euro’s kan oplopen. Onderstaand voorbeeld toont dat als geen ander aan.

Voorbeeld: besparing na bezwaar WOZ -beschikking

Stel bijvoorbeeld dat de gemeente een WOZ-waarde van 295.000 euro opgaf en er nog een hypotheekschuld is van 45.000 euro. Als kind en erfgenaam van de woning vind je de WOZ-waarde uit de beschikking echter veel te hoog. Het huis werd immers al jaren niet meer onderhouden en ook de buurt kende een duidelijke teloorgang. Na bezwaar en herziening bedraagt de WOZ-waarde vervolgens slechts 230.000 euro.

Na vrijstelling en verrekening van de hypotheekschuld zou de erfbelasting volgens de gemeente aanvankelijk 34.306 euro bedragen hebben. Na het bezwaar kan men dit echter milderen tot slechts 21.306 euro. Dat is een verschil van maar liefst 13.000 euro! Natuurlijk zal de netto besparing door de kosten van eventuele tussenpartijen wel iets lager liggen, maar weet wel dat je bovendien ook nog een vergoeding van de gemeente kan bekomen.

Bovenstaand voorbeeld toont echter aan dat een eenvoudig bezwaar al een besparing van enkele duizenden euro’s kan opleveren. Toch blijken veel Nederlanders geen bezwaar aan te tekenen. Dat is een zonde, zeker omdat de proceskosten steeds vaker te relativeren zijn.

Wat met de proceskostenvergoeding bij de bezwaarprocedure?

Indien je een specialist inschakelt om een bezwaarprocedure in te stellen, dan zal dat automatisch kosten met zich meebrengen. Dat is logisch en behoeft geen verduidelijking. Toch moet je die proceskosten ook relativeren. In de eerste plaats is dat zo omdat zij vaak werken via het principe ‘no cure no pay’. Hierdoor hoef je niks te betalen indien het bezwaar- of beroepsschrift door de gemeente (of door de rechtbank) wordt afgewezen.

Is dat niet het geval? Dan zal de gemeente een proceskostenvergoeding moeten betalen. Dankzij die proceskostenvergoeding is het verschil tussen de bruto en de netto besparing heel beperkt. De praktijk leert ons dat we de eigen kosten vaak kunnen beperken tot onder de grens van duizend euro. Hierdoor zal de netto besparing in het eerdere voorbeeld nog steeds meer dan 12.000 euro bedragen.

Toch maar even nagaan of het niet interessant is om bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-waarde? Niet onlogisch: je hebt zelf immers niks te verliezen, integendeel.

Laat een reactie achter